Guide
Deux surfaces pour un même logement : laquelle va dans quel contrat
Une annonce affiche un chiffre, l’acte de vente en porte un autre, et personne ne s’est trompé. Ces deux mesures portent un nom : la superficie privative, dite loi Carrez, et la surface habitable, dite loi Boutin. Elles coexistent parce qu’elles ne servent pas le même contrat et ne se calculent pas de la même façon. Ce guide vous montre ce que le texte définit précisément pour la vente d’un lot de copropriété, et ce que vous devez exiger sur le rapport quand la mesure sert un bail.
- 4 min de lecture
- Sources publiques citées
À retenir
Trois points qui vous suffiront la plupart du temps
- La superficie de la partie privative se calcule sur les planchers des locaux clos et couverts, après déductions.
- Les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptées dans cette superficie.
- Les lots ou fractions de lots de moins de 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte dans le calcul.
Indiquez dans le formulaire le type de contrat visé et la configuration de votre logement, annexes comprises.
Demander un devisPourquoi deux chiffres coexistent sans se contredire
Un vendeur découvre souvent le sujet au pire moment, quand un acquéreur compare le chiffre de l’annonce et celui du rapport. La bonne réaction n’est pas de chercher qui s’est trompé, mais de demander à quelle question chaque nombre répond. Une mesure est attachée à la vente d’un lot de copropriété, l’autre est attachée au logement mis à disposition d’un locataire. Deux contrats, deux définitions, donc deux résultats possibles pour les mêmes murs.
L’erreur coûteuse consiste à recycler un chiffre d’un contrat vers l’autre parce qu’il était disponible. Un nombre repris d’une ancienne annonce, d’un plan d’architecte ou d’un contrat précédent n’a aucune valeur dans votre dossier en cours : ce qui compte, c’est la mesure établie pour l’opération que vous engagez, avec la définition qui lui correspond et la référence du texte appliqué.
Ce que le texte dit, mot pour mot, pour la vente d’un lot
Pour la vente d’un lot de copropriété, la définition est écrite noir sur blanc dans un décret. La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Deux règles complètent cette définition et expliquent la plupart des écarts constatés. D’une part, il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. D’autre part, les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul. Un dernier niveau sous combles, une cave ou un petit box peuvent donc sortir du chiffre porté à l’acte.
La comparaison, colonne par colonne
Le tableau met en regard ce que la mesure de vente établit, et ce que vous devez exiger quand la mesure sert un bail. La colonne de gauche s’appuie sur un texte publié et cité plus haut. La colonne de droite décrit une méthode de vérification, car les règles de calcul propres à la surface retenue dans un contrat de location relèvent d’un autre texte que celui-ci.
Cette dissymétrie est volontaire, et elle vous protège plus qu’elle ne vous prive. Aucun site ne peut remplacer la référence exacte que le professionnel applique et qu’il engage en signant son rapport. Demander cette référence dès la prise de contact, puis vérifier qu’elle figure bien sur le document remis, vaut infiniment mieux que retenir un chiffre appris de seconde main, dans une annonce ou dans une conversation d’agence.
| Superficie de la partie privative, à la vente d’un lot | Surface retenue pour un contrat de location |
|---|---|
| Elle vise le lot ou la fraction de lot mentionné à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. | Elle vise votre logement mis à disposition du locataire, quel que soit le régime de propriété. |
| Elle se calcule sur les planchers des locaux clos et couverts. | Sa règle de calcul figure dans le texte que le professionnel cite sur son rapport. |
| Murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures sont déduits. | Demandez explicitement quelles surfaces ont été déduites et sur quel fondement. |
| Les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur ne comptent pas. | Faites préciser le traitement des combles, mezzanines et hauteurs réduites. |
| Les lots de moins de 8 mètres carrés sortent du calcul. | Faites préciser le sort des annexes, caves et rangements. |
| Le chiffre obtenu a vocation à figurer dans l’acte de vente. | Le chiffre obtenu a vocation à figurer dans le contrat de location. |
Joignez le numéro de lot si vous le connaissez, la demande devient immédiatement exploitable.
Être rappeléLes endroits d’un logement où l’écart se creuse
Certains logements produisent des écarts importants entre deux mesures, d’autres presque aucun, et la configuration se lit à l’œil nu. Un appartement de plain-pied, sans annexe ni dénivelé, laisse peu de place à la divergence entre deux calculs. Un duplex sous rampants, un dernier étage mansardé, un studio doté d’une soupente ou un lot comprenant une petite pièce détachée concentrent au contraire tout ce qui se déduit, se plafonne ou s’écarte.
Le sujet est fréquent dans le bâti ancien du centre de Montpellier, où les découpes de lots ont multiplié les configurations atypiques, comme dans les programmes récents dotés de rangements et de celliers rattachés au lot. Dans les deux cas, la lecture du règlement de copropriété et du plan du lot avant la visite fait gagner du temps : elle permet d’annoncer au professionnel ce qu’il devra mesurer et documenter.
Ce que le rapport doit porter, quel que soit le contrat
Un rapport de mesurage utile ne se résume pas à un nombre. Il identifie votre bien par son adresse et par le lot concerné, il indique la date à laquelle la mesure a été prise, il précise le texte appliqué, et il détaille ce qui a été retenu ou écarté pièce par pièce. Sans ce détail, le chiffre devient invérifiable, et une contestation ultérieure se transforme en discussion sans arbitre.
Le professionnel qui l’établit doit aussi répondre aux critères applicables aux diagnostics réglementés lorsqu’il intervient sur ces pièces : certification, assurance et indépendance. Enfin, gardez à l’esprit que le devis dépend de votre bien : une surface complexe, avec annexes et hauteurs variables, ne demande pas le même travail qu’un plateau simple, et cette différence se retrouve dans la proposition qui vous sera faite.
Questions
Ce que vous nous demandez le plus souvent
Une cave et un balcon comptent-ils dans la superficie portée à l’acte ?
La règle de calcul ne s’intéresse qu’aux planchers des locaux clos et couverts, ce qui écarte d’emblée les surfaces ouvertes. Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte, ce qui exclut souvent une petite cave. Le mieux reste de faire figurer, sur le rapport, la liste des espaces mesurés et celle des espaces écartés, avec le motif de leur exclusion.
Puis-je réutiliser une mesure faite il y a plusieurs années ?
Seulement si rien n’a changé dans le lot et si la mesure a été établie pour le même type de contrat. Une cloison déposée, une véranda fermée, une soupente aménagée ou un rangement rattaché modifient le résultat. Vérifiez aussi que le rapport cite le texte appliqué et détaille les espaces retenus. À défaut de ces deux conditions, une nouvelle mesure protège mieux le vendeur ou le bailleur que le chiffre disponible.
La suite
Les pages qui traitent votre cas
Le relevé de surface et ses deux seuils
Deux mesures, deux contrats
Le dossier de diagnostic technique d’une vente
Préparer un compromis
Le dossier remis au futur locataire
Constituer un dossier de bail
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Vérifier par vous-même
Les sources publiques de ce guide
Chaque règle citée plus haut vient d’une de ces pages. Elles sont publiques et gratuites : si une valeur vous engage, ouvrez-la et vérifiez.
Où cela s’applique
Ce que ce point donne dans les communes de la zone
Les règles rappelées ici sont nationales. Ce qui change d’une commune à l’autre, c’est le relevé public rattaché à votre adresse, et c’est ce que chaque page commune détaille.
- Diagnostic immobilier à Lunel
- Diagnostic immobilier à Balaruc-les-Bains
- Diagnostic immobilier à Castelnau-le-Lez
Votre commune n’est pas dans cette courte liste ? Notre zone est plus large, et le sommaire des communes desservies la donne en entier.